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從春運(yùn)人口遷徙揭房?jī)r(jià)漲跌密碼:樓市下跌是必然

??诰W(wǎng) http://m.6chong.cn 時(shí)間:2015-02-28 10:29

  我們舉三個(gè)例子,美國(guó),日本,香港。

  這三者其實(shí)是很不同的。美國(guó),代表著大型的農(nóng)村。地價(jià)基本沒有價(jià)值。日本,代表著中型國(guó)家。土地有稀缺,一半城市一半農(nóng)村。香港,是城邦型地區(qū)。

  對(duì)于美國(guó)來說,美國(guó)完全都沒有房地產(chǎn)。

  房地產(chǎn)在美國(guó),并不是一項(xiàng)稀缺資源。美國(guó)的人均居住面積,大約在80平米左右?;静淮嬖凇胺堪V”,“房奴”。

  以美國(guó)一套典型的小鎮(zhèn)上的郊區(qū)房子而言。售價(jià)25萬美元。大概分三部分組成。

  其中,建筑成本8萬美元,地價(jià)8萬美元,“建筑許可”8萬美元。

  建筑許可,這一塊的成本,也是美國(guó)國(guó)家主義的典型失敗。在美國(guó)造新房子,你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度,顏色,建筑風(fēng)格,都有嚴(yán)格的限制。這樣做的結(jié)果,最終是推高了房屋售價(jià)。

  但無論怎么說,我們可以看見的是。在美國(guó),“房地產(chǎn)”是完全不稀缺的。地價(jià)和建筑成本的比例,大約是1:1

  如果換算成人民幣的實(shí)際體驗(yàn)。你可以設(shè)想成,在中國(guó)內(nèi)地農(nóng)村,建一幢房子,只要25W元人民幣。其中8W建筑成本,8W地價(jià),8W交給當(dāng)?shù)毓賳T。

  其次說日本,日本的國(guó)土面積,37萬平方公里,大致相當(dāng)于中國(guó)二個(gè)省。

  日本的房地產(chǎn)市場(chǎng),可以割裂分成二個(gè)市場(chǎng):東京,非東京。

  很多人都知道日本“房地產(chǎn)”狂潮。但進(jìn)一步細(xì)心讀閱史料的人,才會(huì)發(fā)現(xiàn),這個(gè)狂潮,絕大部分都發(fā)生在東京。

  在東京以外的地方,哪怕在大阪,福岡這樣的地方。房地產(chǎn)價(jià)格也不是太高??赡苤挥袞|京1/3的價(jià)格。和青島也差不多。

  而在日本更低一級(jí)的行政區(qū),在一些鄉(xiāng)和鎮(zhèn),已出現(xiàn)了無人居住的村落。房地產(chǎn)甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

  最后的例子是香港。香港是一個(gè)城邦型的地區(qū)。全香港都很貴。哪怕最偏遠(yuǎn)的元朗,屯門,現(xiàn)在新盤也要近100000元/㎡。

  這三個(gè)例子告訴我們的是什么呢:

  “房?jī)r(jià)和GDP,人均GDP,GDP增速無關(guān)”??!

  這是一個(gè)非常非常重要的結(jié)論。我們?cè)吹剑S多人把上海,北京的房?jī)r(jià),和美國(guó)比較。并且問“美國(guó)的房?jī)r(jià)才賣多少”。不如拋了房子移民。

[來源:和訊網(wǎng)] [作者:] [編輯:覃業(yè)偉]
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