參與司法網(wǎng)拍 應(yīng)注意哪些事項避免風(fēng)險？

　　■ 時報記者 張文弟 報道

　　5月20日，第三屆網(wǎng)絡(luò)司法拍賣研討會在杭州舉行，全國各相關(guān)省市法院嘉賓共同探討網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中遇到的問題及解決方案。司法網(wǎng)拍再次引發(fā)各界關(guān)注。司法網(wǎng)拍究竟是怎么一回事，參與司法網(wǎng)拍又有哪些注意事項呢？

　　不限購 價位低 法拍房受青睞

　　人民法院對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)進(jìn)行變價處理時，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣的方式。而近年來，司法拍賣開始嘗試借助網(wǎng)絡(luò)平臺。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是指，單由法院和純粹的技術(shù)平臺合作處置訴訟資產(chǎn)的模式或者傳統(tǒng)拍賣企業(yè)將標(biāo)的放在第三方的拍賣公共平臺以網(wǎng)絡(luò)競價的方式進(jìn)行拍賣?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》自2017年1月1日起施行。同時，最高法院通過委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、投票后，將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)等五家網(wǎng)站納入了司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫。

　　近日，記者從濱海新區(qū)人民法院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上看到，房源和車源確實不少。位于中心商務(wù)區(qū)曠世國際大廈的一處非居住房產(chǎn)其評估價為60.2萬元，而起拍價僅為46.053萬元。這樣的價格明顯帶有優(yōu)勢。記者咨詢房產(chǎn)中介工作人員了解到，司法拍賣房源相對于市面上的普通房源來講，在價格上的優(yōu)勢很明顯，房產(chǎn)位置、周邊環(huán)境和相關(guān)的配套設(shè)施也比較好。當(dāng)然，還有一大原因就是司法拍賣房不限購。

　　當(dāng)然也不是所有司法拍賣房成交價格都低于評估價格，例如，位于大港福港園的一套房產(chǎn)評估價為57.87萬元，起拍價為49.1895萬元，而最終經(jīng)過133次出價，成交價為109.9895萬元，足足是起拍價的兩倍多。這跟房源本身條件也有關(guān)系，比如戶型、地理位置、學(xué)區(qū)等。據(jù)記者了解，外省市曾有涉及拆遷的司法拍賣房源被拍出天價，當(dāng)然這種事情并不常見。

　　法院會提前告知法拍房風(fēng)險

　　記者在濱海新區(qū)法院一則拍賣公告中看到，法院一般會提前告知買受人可能存在的風(fēng)險。如“特別提醒，競買人需詳細(xì)咨詢房產(chǎn)所在地過戶的相關(guān)政策，過戶風(fēng)險自行承擔(dān)?！薄皹?biāo)的物以實物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)拍賣標(biāo)的瑕疵保證。特別提醒，有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標(biāo)的實物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。”等。

　　另外，有些公告里還注明，拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后，憑法院出具的執(zhí)行裁定書等法律文書自行至相關(guān)部門辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更手續(xù)。辦理過程中所涉及的買賣雙方需要承擔(dān)的一切稅、費(包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過戶手續(xù)費、印花稅、權(quán)證費、水利基金費、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費用)及有可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人自行承擔(dān)，具體費用請競買人于競買前至相關(guān)單位自行查詢。法院不負(fù)責(zé)戶口的遷入、遷出等事宜，如對戶口有特殊需要的，請競買人自行征詢當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)戶籍管理部門了解。提醒競買人在拍賣競價前請務(wù)必再仔細(xì)閱讀法院發(fā)布的拍賣須知。

　　如何避免風(fēng)險？

　　天津君薦律師事務(wù)所趙治國律師表示，綜合各地司法拍賣房屋實踐情況，購買司法拍賣房屋也可能會出現(xiàn)一些風(fēng)險，如法拍房的交易過程中，所發(fā)生的全部費用和稅費將會由拍買人承受。因此除了產(chǎn)權(quán)明確之外，還需要債務(wù)人配合交房。一旦兩者不能滿足，后期就將會產(chǎn)生重重矛盾。在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，如果債務(wù)人不配合交房，問題也是很大的。法院原則只負(fù)責(zé)拍賣，具體的交接則是需要個人去完成。

　　另外，如果遇到是租客的情況，特別是長租問題將會更加麻煩。根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，租戶有權(quán)繼續(xù)租用房屋。也不排除這樣的情況，有些惡意逃廢債務(wù)的原房主會把租賃合同簽得很長，那么如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進(jìn)去住。

　　還有一種風(fēng)險，就是戶口問題。很多參與競拍者考慮因素可能就在于是否是學(xué)區(qū)房，而拍下房屋也是希望讓孩子入住理想的學(xué)區(qū)。然而，有一個問題需要提前考慮清楚，房屋雖然被拍下了，但是原房主的戶口卻不想遷出，新房主的戶口則可能因此而無法遷入。

　　所以，趙治國律師提醒，在參與司法拍賣之前，一定要做好充分的調(diào)查，最好是實地探訪，必要時可以請律師全程介入詳細(xì)調(diào)查房產(chǎn)信息，做好風(fēng)險評估工作，權(quán)衡利弊再決定是否參與競拍。

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