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北京樓市新政抬高二套房首付?“連環(huán)單””首當(dāng)其沖

?？诰W(wǎng)　http://m.6chong.cn　時(shí)間：2017-03-22 16:09

一單首付抬高，后面幾單換房業(yè)主都跟著亂套了。

3月17日，北京發(fā)布加強(qiáng)版樓市調(diào)控措施，認(rèn)房又認(rèn)貸、抬高二套房首付、縮短貸款年限，樓市自上周六開(kāi)始迅速降溫。在這其中，北京二手房市場(chǎng)最常見(jiàn)的“連環(huán)單”首當(dāng)其沖。

所謂“連環(huán)單”，就是指為了換新房，賣(mài)掉老房子，一邊買(mǎi)一邊賣(mài)。由于北京二手房市場(chǎng)常常“三四套連環(huán)”，有時(shí)更是“七八套連環(huán)”，因此一環(huán)掉鏈子，后面幾套都跟著受影響。業(yè)界分析，“連環(huán)單”踏空，或引發(fā)二手房市場(chǎng)新一輪違約潮。

首套變二套首付款翻倍

春節(jié)后，京城二手房市場(chǎng)再度升溫。成交量攀升，大批房源也進(jìn)入提價(jià)進(jìn)行時(shí)。劉雙就是這時(shí)候卷入換房潮的。她以不到300萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉了自己的一居室，轉(zhuǎn)身投入新戰(zhàn)場(chǎng)，爭(zhēng)奪勁松一套450萬(wàn)元的兩居室。

不料，在老房子簽約成交后不久，“3·17新政”出臺(tái)。按照去年“9·30新政”劃定的首付比及“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此前她這單還算首套房，非普宅首付僅需4成；而“3·17新政”之后，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”背景下，雖然首套房貸已還清且售出，但因有貸款記錄，她被瞬間劃入二套房購(gòu)房人群，最低首付攀升至8成。

也就是說(shuō)，如果按照實(shí)際成交價(jià)計(jì)算，她需要準(zhǔn)備的首付款已從180萬(wàn)元漲到360萬(wàn)元，甚至已經(jīng)超出了賣(mài)老房子的錢(qián)。由于網(wǎng)簽價(jià)會(huì)低于實(shí)際成交價(jià)，而銀行貸款又依據(jù)網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算，首付往往會(huì)高過(guò)360萬(wàn)元。如果網(wǎng)簽價(jià)設(shè)置為400萬(wàn)元，她實(shí)際只能貸款80萬(wàn)元，剩余370萬(wàn)元才是真正的首付。

這一單的影響遠(yuǎn)不只她自己，甚至牽扯到了后面連續(xù)幾單。比如，她看中的這套兩居室，房主小陳也要換房。談判多時(shí)，劉雙連意向金都交了，如今卻不得不放棄。小陳要換的是一套報(bào)價(jià)600萬(wàn)元的海淀學(xué)區(qū)房。按照以前的標(biāo)準(zhǔn)，如果順利以450萬(wàn)元賣(mài)掉老房子，他已經(jīng)交了75%的首付，只需再貸150萬(wàn)元；而今，即便老房子能成交，新房也還需再籌30萬(wàn)元才夠8成首付。而他最擔(dān)心的是，隨著樓市降溫，手頭這套老房子不知何時(shí)才能成交。

“一單斷了，一連串交易都受影響了?！焙５韰^(qū)魏公村一房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者，北京二手房市場(chǎng)存在大量的連環(huán)單交易，一單卡著一單，一單沒(méi)成往往影響著后面幾單能不能完成交易。以他負(fù)責(zé)的區(qū)域舉例，八成以上都是連環(huán)單。少的是連三四單，多的則是連七八單。

中介上門(mén)“搶”靠譜房源

房子掛出去1個(gè)多月后，準(zhǔn)備賣(mài)房的小蘇在這幾天突然開(kāi)始繁忙接待中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人。

一天的時(shí)間，區(qū)域內(nèi)十幾個(gè)門(mén)店的中介經(jīng)紀(jì)人搶著到小蘇家里看房，甚至每一個(gè)角落都要走遍，這在“3·17新政”前是從未發(fā)生的?！岸紱](méi)帶看房人，就說(shuō)是為了深入了解房子情況?！敝薪榉矫娓嬖V他，受到樓市新政影響，已經(jīng)有業(yè)主陷入觀望，房源減少使得一部分確定要賣(mài)的房子成了搶手貨。

這些觀望的賣(mài)房人中，也有部分是受到連環(huán)單的影響。一位中介門(mén)店負(fù)責(zé)人向記者透露，約有20%的業(yè)主有意放緩交易，建議中介不作為重點(diǎn)推薦銷售的房源，“首付抬高了，賣(mài)房款買(mǎi)不到自己想要的房子了，于是賣(mài)房計(jì)劃也就暫時(shí)擱置了。”

進(jìn)入3月之后，北京樓市連續(xù)兩周成交出現(xiàn)回升，但是“3·17新政”使這一趨勢(shì)難以持續(xù)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從北京市場(chǎng)來(lái)看，二手房市場(chǎng)反應(yīng)更為直接和明顯，調(diào)控后第二天即3月19日二手住宅成交僅224套，而在調(diào)控前5天的成交量還保持在千套左右。鑒于目前北京住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平，非普宅所占比重非常大，此次“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格規(guī)定，使得二套房首付比例基本都達(dá)到80%，“去杠桿”的目的非常明確也極為有效。而隨著二手房市場(chǎng)成交逐漸冷卻，“賣(mài)一買(mǎi)一”周期拖長(zhǎng)，部分改善型的支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致新房住宅市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)下行。

買(mǎi)賣(mài)雙方再度陷入拉鋸戰(zhàn)

與去年的“9·30新政”相似，這次新政策之后，買(mǎi)賣(mài)雙方也再度陷入了拉鋸戰(zhàn)。

來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。從安居客的瀏覽量來(lái)看，今年3月1日至3月16日瀏覽量去年同期增長(zhǎng)量是5.3%，而從北京新政頒布當(dāng)天(3月17日)到3月20日，去年同期瀏覽量增長(zhǎng)高達(dá)38.8%。安居客首席分析師張波認(rèn)為，新政前后流量的大幅變化代表大量用戶開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)，但這并不意味著未來(lái)成交量會(huì)同步上升，用戶置業(yè)門(mén)檻的提高也會(huì)實(shí)實(shí)在在影響到購(gòu)房人數(shù)，“買(mǎi)賣(mài)雙方都希望對(duì)方能讓一步，現(xiàn)在是誰(shuí)更著急誰(shuí)才會(huì)讓一步?！?/p>

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，此次新政的實(shí)施是2016年“9·30”新政以來(lái)北京樓市的又一次加碼、剎車(chē)，預(yù)計(jì)在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購(gòu)房需求將被延遲。伴隨購(gòu)房需求的減少，交易量的回落，春節(jié)后有所抬頭的房?jī)r(jià)也將再次企穩(wěn)，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、總價(jià)較高、戶型較大的房源有望率先迎來(lái)價(jià)格的回落。