深港通即將開(kāi)通 易憲容：恒大等優(yōu)質(zhì)港股將被爭(zhēng)搶

　　文/易憲容

　　序言：在“滬港通”開(kāi)通兩年后，期待已久的“深港通”也即將啟動(dòng)，這不僅是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)再次強(qiáng)化改革開(kāi)放的重大發(fā)展戰(zhàn)略，也是優(yōu)質(zhì)的紅籌股潛力得以全面顯現(xiàn)的重大機(jī)會(huì)。

　　 2016年11月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)晚間聯(lián)合發(fā)布公告，深港股票交易互聯(lián)互通機(jī)制(即深港通)12月5日正式開(kāi)通，納入深港通范圍內(nèi)的股票將在12月的首個(gè)星期一開(kāi)始交易。

　　我認(rèn)為，深港通的啟動(dòng)，不僅意味著中國(guó)股市打開(kāi)了一扇對(duì)外開(kāi)放的大門(mén)，也是許多優(yōu)質(zhì)紅籌股展現(xiàn)自身潛力的最好機(jī)會(huì)。這其中，內(nèi)房股作為港股中最被低估的板塊有望迎來(lái)春天，而板塊龍頭股--中國(guó)恒大(03333.HK)將成為國(guó)內(nèi)投資者爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)股。

　　深港通將推港股走牛

　　從目前公布的深港通相關(guān)政策來(lái)看，互聯(lián)互通可交易的股票基本覆蓋了兩地市場(chǎng)絕大多數(shù)股票，這對(duì)于兩地股市尤其是香港股市有著深刻的意義。

　　對(duì)于中國(guó)的投資者來(lái)說(shuō)，深港通是打通中國(guó)投資者進(jìn)入香港股票市場(chǎng)的一個(gè)重要通道，也是國(guó)內(nèi)居民資產(chǎn)全球配置的重要途徑。如果將目前香港與深圳的股市相比較，香港作為一個(gè)成熟的市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)投資者會(huì)更具有吸引力。

　　首先，從估值來(lái)看，在深圳交易所上市的公司中，90%以上公司的市盈率在30倍以上，而對(duì)港股通的在香港交易所上市的公司來(lái)說(shuō)，70%以上的公司市盈率在30倍以下，這顯示出，香港市場(chǎng)股票估值更為合理，這是國(guó)內(nèi)投資者愿意進(jìn)入香港股市的重要原因。

　　其次，香港股市是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，其監(jiān)管法規(guī)制度健全，價(jià)格機(jī)制合理，因此，國(guó)內(nèi)投資者進(jìn)入香港這個(gè)市場(chǎng)可預(yù)期、可分析，投資決策與判斷可通過(guò)理性的方式來(lái)進(jìn)行。

　　再次，自2015年8月人民幣匯率制度改革以來(lái)，人民幣一直處于貶值通道，國(guó)內(nèi)投資者資產(chǎn)全球化配置也成了熱門(mén)話(huà)題，深港通為國(guó)內(nèi)投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置全球化開(kāi)啟了一條新的通道。

　　綜上所述，隨著深港通的啟動(dòng)，香港股市牛市重來(lái)，這也是許多在香港上市的優(yōu)質(zhì)紅籌股重新展現(xiàn)其潛在價(jià)值的機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)恒大：“兩高一低”受追捧

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者而言，最為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：在深港通啟動(dòng)后，我們應(yīng)該買(mǎi)什么樣的港股，才能實(shí)現(xiàn)良好的投資回報(bào)?在我看來(lái)，高增長(zhǎng)、高分紅、低估值的“兩高一低”港股將成為國(guó)內(nèi)資金爭(zhēng)搶的投資標(biāo)的。

　　投資界有一句名，叫做“Buytherumor,Sellthefact”，意思就是說(shuō)，買(mǎi)股票在于故事而起，賣(mài)股票在于事實(shí)出現(xiàn)之時(shí)，投資者有意愿購(gòu)買(mǎi)一家上市公司的股票就在于這家公司具有誘人的前景，騰訊(00700.HK)十年漲100倍的案例，讓投資者享受了豐厚的投資回報(bào)。

　　我認(rèn)為，中國(guó)恒大同樣擁有遠(yuǎn)大的前景，隨著深港通的啟動(dòng)，甚至有可能成為下一個(gè)“騰訊”。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是投資者獲取回報(bào)的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，恒大多年以來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驚人。恒大今年前10月銷(xiāo)售額達(dá)3167.1億，同比增長(zhǎng)105%，提前超額完成全年3000億年度銷(xiāo)售目標(biāo)。至此，恒大已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科成為中國(guó)乃至全球第一大房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而分析其上市以來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，恒大自2009年上市至2015年，其年均增長(zhǎng)30%以上，近兩年高達(dá)50%以上，增長(zhǎng)勢(shì)頭愈發(fā)強(qiáng)勁。除了銷(xiāo)售額，半年報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、現(xiàn)金余額等各項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬(wàn)科高2876億、127億、25億、1401億，成了中國(guó)名副其實(shí)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　預(yù)期是推動(dòng)股價(jià)上漲的重要因素。在今年業(yè)績(jī)超過(guò)萬(wàn)科成為最大房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，恒大未來(lái)還給了投資者更多的預(yù)期。比如，恒大在10月4日公布了未來(lái)三年的增長(zhǎng)計(jì)劃，2017-2019年分別完成4500億、5000億、5500億的銷(xiāo)售額，營(yíng)業(yè)額達(dá)到2800億、3480億、3800億，核心凈利將達(dá)到243億、308億、337億。

　　也就是說(shuō)，未來(lái)幾年，恒大是按銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)10%，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率年均增長(zhǎng)8%來(lái)規(guī)劃的，而事實(shí)上，過(guò)去7年公司銷(xiāo)售的復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到37%，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率平均增長(zhǎng)10.7%。無(wú)論是從以往的業(yè)績(jī)軌跡及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，恒大的估算都相對(duì)保守，肯定會(huì)給投資者帶更多的驚喜，這也是恒大將要給投資者帶來(lái)的誘人預(yù)期。

　　派息是衡量股東回報(bào)的重要指標(biāo)。資料顯示，恒大自2009年上市以來(lái)，每年均派發(fā)股息，去年每股派息0.38元，股息率7.9%，上市以來(lái)累計(jì)派息254億，被譽(yù)為派息最豪爽的國(guó)內(nèi)房企。

　　此外，上市以來(lái)，恒大的股東回報(bào)率(ROE)一直保持高位，去年為20.5%。與之相對(duì)，公司市盈率僅為6倍，市值僅為萬(wàn)科的四分之一。如果中國(guó)恒大在A股上市，市值至少在2000億人民幣以上，可見(jiàn)其價(jià)值低估相當(dāng)明顯。

　　值得注意的是，恒大目前正在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)A股的分拆。分拆完成后，恒大將是少數(shù)幾個(gè)具備國(guó)內(nèi)和香港同時(shí)上市的集團(tuán)，不但地產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值能夠在A股市場(chǎng)得以體現(xiàn)，更能直接影響中國(guó)恒大作為控股公司的估值，成為恒大估值提升的潛在動(dòng)力。

　　綜上所述，中國(guó)恒大符合“兩高一低”的優(yōu)質(zhì)上市公司標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)荒的大背景下，隨著兩地資本市場(chǎng)打通，中國(guó)恒大必將受到國(guó)內(nèi)投資者追捧，這也意味著其股價(jià)還有巨大的上漲空間。

　　行業(yè)整合下的大贏家

　　在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，盡管中國(guó)的城市化進(jìn)程不會(huì)改變，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局及形勢(shì)將發(fā)生巨大的變化。在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化在兩個(gè)方面：一是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)越來(lái)會(huì)向少數(shù)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)聚集。另一個(gè)方面是未來(lái)隨著房地產(chǎn)稅等政策出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，回歸到居住功能，對(duì)于堅(jiān)持做“民生地產(chǎn)”的恒大來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)前所未有發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　要成為行業(yè)的“大贏家”，需要建立穩(wěn)固的基礎(chǔ)，恒大早已做好準(zhǔn)備。管理決定成敗，恒大之所以能從一家區(qū)域小房企發(fā)展成全球第一房企，與其科學(xué)、先進(jìn)的管理模式不無(wú)關(guān)系。比如說(shuō)業(yè)界對(duì)“恒大模式”極為推崇，它從管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招投標(biāo)、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)七個(gè)方面建立了完整的標(biāo)準(zhǔn)體系，最大限度降低全國(guó)拓展帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造，讓恒大在高速發(fā)展的過(guò)程中始終朝著正確的方向前進(jìn)。

　　此外，恒大堅(jiān)持建造大眾化精品住宅，產(chǎn)品類(lèi)型的組合科學(xué)合理，其集中采購(gòu)、統(tǒng)一采購(gòu)配送的體系，大大降低了原材料成本。值得一提的是，恒大的總土地儲(chǔ)備高達(dá)1.86億平米，一二線城市土地儲(chǔ)備投資占比73%，但它的土地累計(jì)成本約為997元/平米，處于較低水平。近期土地市場(chǎng)的上漲，按現(xiàn)值估算則超過(guò)5700億元。產(chǎn)品保持高品質(zhì)且價(jià)格“親民”、標(biāo)準(zhǔn)化管治形成的成本控制能力，是恒大擁有強(qiáng)大盈利能力的重要原因。

　　恒大的成功，還在于許家印對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)透析地理解與把握。對(duì)于任何投資而言，了解大勢(shì)及順勢(shì)而為，是最為關(guān)鍵的一步。許家印看到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，通過(guò)超前的戰(zhàn)略規(guī)劃，帶領(lǐng)恒大公司攀上一個(gè)又一個(gè)業(yè)績(jī)的高峰，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)保持加速度增長(zhǎng)。

　　在業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，隨著恒大引入300億戰(zhàn)略投資者，財(cái)務(wù)狀況也將繼續(xù)優(yōu)化。以集團(tuán)中期報(bào)告數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在成功引入戰(zhàn)投后，凈負(fù)債率可從92.9%降至65.8%，隨著銷(xiāo)售及交樓金額的大幅上漲，銷(xiāo)售回款及凈資產(chǎn)大幅增加，凈負(fù)債率將持續(xù)降低，財(cái)務(wù)狀況愈加穩(wěn)健。

　　展望未來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到居住功能，不僅會(huì)有一個(gè)越來(lái)越大的市場(chǎng)，也要求住房行業(yè)全面工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。在“贏家通吃”的新時(shí)代，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，恒大擁有更明顯的優(yōu)勢(shì)，能給予投資者更高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期。隨著深港通的啟動(dòng)，中國(guó)恒大估值過(guò)低的狀況將會(huì)扭轉(zhuǎn)，其有望迎來(lái)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)、估值持續(xù)提高的“戴維斯雙擊”式上漲。

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