樓市松綁倒計(jì)時(shí) 多地政策預(yù)計(jì)將出現(xiàn)松動(dòng)

　　7月18日17時(shí)許，家住上海的劉小姐，收到了來(lái)自武漢珞獅南路一樓盤(pán)的155~180平方米商品住宅促銷信息。

　　就在此前一個(gè)小時(shí)，武漢市房管局召集部分開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部座談會(huì)剛剛散會(huì)。會(huì)上，武漢市房管局口頭通知該市將從19日起放寬限購(gòu)。其中，140平方米以上的住房不再納入限購(gòu)范圍。此外，非本地戶籍人士、本科及以上學(xué)歷人士的購(gòu)房門(mén)檻均有下調(diào)。

　　《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》梳理發(fā)現(xiàn)，除了武漢，今年以來(lái)取消或者實(shí)質(zhì)性松綁限購(gòu)的城市不在少數(shù)。接受本報(bào)采訪的多位市場(chǎng)人士都認(rèn)為，接下去將有更多城市松綁或是取消限購(gòu)，但短時(shí)間內(nèi)，還很難看到一線城市大幅松綁或是退出限購(gòu)。

　　住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，在此前限購(gòu)的49個(gè)城市里，確實(shí)有一些城市的樓市已經(jīng)供過(guò)于求，并且房?jī)r(jià)停漲、人口凈流出，那么這些城市再堅(jiān)持限購(gòu)意義不大。

　　“但是，我個(gè)人堅(jiān)決反對(duì)一些人口凈流入、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)好的中心城市沒(méi)有底線、沒(méi)有條件地放松限購(gòu)?！鼻睾绫硎荆耙?yàn)檫@類城市的政策變動(dòng)，可能會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，是一定要慎重的。”

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)也預(yù)計(jì)限價(jià)、限貸政策將出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)，樓市松綁正在敲響倒計(jì)時(shí)。

　　武漢不再限購(gòu)大戶型

　　今年以來(lái)，武漢已經(jīng)兩次傳出限購(gòu)松綁的消息，但均在第一時(shí)間被武漢市房管局辟謠。

　　面對(duì)17日晚間起突如其來(lái)的第三次松綁傳聞，武漢市房管局相關(guān)人士一反常態(tài)地沒(méi)有辟謠，僅表示限購(gòu)不會(huì)取消，但準(zhǔn)備進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從參與上述內(nèi)部座談會(huì)的開(kāi)發(fā)商處獲悉，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再納入限購(gòu)范圍。

　　此外，部分城區(qū)的非武漢戶籍購(gòu)房者，由原來(lái)提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調(diào)整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規(guī)定繳納時(shí)限，近一年內(nèi)有繳納記錄即可；對(duì)于本科及以上學(xué)歷人士，在武漢市購(gòu)買(mǎi)住房只需提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料；請(qǐng)求銀行落實(shí)首套房利率優(yōu)惠等。

　　自2011年武漢樓市限購(gòu)以來(lái)，由于大戶型消費(fèi)以多次置業(yè)者為主，加上首付比例提高，140平方米以上戶型的成交量逐步下滑。盡管今年上半年稍有起色，但成交面積僅占總面積的8.2%左右。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政分析稱，放開(kāi)140平方米以上戶型，對(duì)剛需客戶的影響可以降到最低，同時(shí)促進(jìn)高端改善性住房需求釋放，利好別墅等豪宅項(xiàng)目，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，也有利于市場(chǎng)均衡發(fā)展。

　　而高學(xué)歷人士買(mǎi)房門(mén)檻的下降，表明武漢鼓勵(lì)大學(xué)生落戶置業(yè)的意圖?？紤]到惠及人群的購(gòu)房特點(diǎn)，本條政策對(duì)主打剛需產(chǎn)品的樓盤(pán)促進(jìn)作用更大。

　　武漢本周僅4個(gè)項(xiàng)目公開(kāi)推盤(pán)，中指院監(jiān)測(cè)顯示，截至20日18時(shí)，4項(xiàng)目累計(jì)推盤(pán)1773套，去化1093套，整體去化61.6%，高于上半年平均水平7個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，位于武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目受政策利好刺激，銷售大熱。3個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)高達(dá)1565套，去化也達(dá)64.7%，較前期提高近10個(gè)百分點(diǎn)。特別是首次開(kāi)盤(pán)的港灣江城，無(wú)意中成為最大受益者，推396套，去化322套，接近81%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

　　李國(guó)政對(duì)本報(bào)表示，整體看，新政有利于武漢吸引外來(lái)投資，提高房地產(chǎn)投資交易活躍度，引導(dǎo)人口集聚轉(zhuǎn)移，促進(jìn)不同區(qū)域的均衡發(fā)展，減少主城區(qū)、新城區(qū)價(jià)格差；長(zhǎng)期看，能夠吸引更多高素質(zhì)人才扎根武漢，提高城市土地價(jià)值與成交，為城市經(jīng)濟(jì)與發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　李國(guó)政預(yù)計(jì)本次調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)形成直接刺激，有望擺脫前期調(diào)整格局，市場(chǎng)成交量、價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)陰轉(zhuǎn)多云到晴。

　　多城取消或松綁限購(gòu)

　　除了武漢，今年以來(lái)取消或?qū)嵸|(zhì)性松綁限購(gòu)的城市不在少數(shù)。

　　6月27日，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的《通知》，要求取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫龋用褓?gòu)買(mǎi)商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢。

　　至此，呼和浩特放開(kāi)限購(gòu)，成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定取消限購(gòu)的城市。

　　緊隨呼市的是濟(jì)南。7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策將全面放開(kāi)，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買(mǎi)房都沒(méi)有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實(shí)施了3年多的限購(gòu)政策正式退出。

　　二線城市中房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的廈門(mén)也悄然放開(kāi)了限購(gòu)政策：廈門(mén)島外限購(gòu)全部解除，購(gòu)買(mǎi)不限套數(shù)，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內(nèi)，外地戶口限買(mǎi)1套住宅，但也無(wú)須再交社保證明。

　　與此同時(shí)，今年以來(lái)實(shí)質(zhì)性松綁限購(gòu)的城市也不少。例如?？诤湍蠈幘捎脭U(kuò)大戶籍認(rèn)定的方式，將周?chē)貐^(qū)或者全省的居民視同本市居民來(lái)松綁限購(gòu)。

　　還有一些像沈陽(yáng)、上海這樣的城市，先是傳出松綁限購(gòu)，再是官方出來(lái)否認(rèn)，也引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過(guò)12個(gè)城市放松了限購(gòu)政策。但由于供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚，因此去化壓力不容樂(lè)觀。

　　地方紛紛救市的一大原因，是今年以來(lái)樓市下行的情況下，地方面臨著經(jīng)濟(jì)下行與財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%，環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.48%。

　　一線城市或?qū)⒉粸樗鶆?dòng)

　　在這樣的壓力下，各界普遍預(yù)計(jì)，地方政府松綁限購(gòu)的步伐有望加快。

　　秦虹對(duì)本報(bào)表示，限購(gòu)的目的主要是抑制投資投機(jī)性需求，但目前，投資投機(jī)性需求已經(jīng)占比不高。同時(shí)，過(guò)去國(guó)內(nèi)樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國(guó)內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷售的速度，局部地區(qū)確實(shí)已經(jīng)供過(guò)于求。在這樣的背景下，國(guó)家提出了分類調(diào)控的方針。因此，是否應(yīng)松綁或取消限購(gòu)，也應(yīng)該因地制宜。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)本報(bào)分析稱，預(yù)計(jì)未來(lái)至少有30個(gè)城市可能會(huì)步呼和浩特、濟(jì)南的后塵，采取正式發(fā)文的形式，全面取消限購(gòu)，以達(dá)到影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則預(yù)測(cè)，除了一線城市外，約40個(gè)限購(gòu)城市的政策有可能在今年年底前全面放松，尤其是大連、青島、杭州、福州、天津、長(zhǎng)沙等存量偏大、存銷比排名靠前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺(tái)樓市限購(gòu)定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除?huì)以發(fā)文形式直接取消限購(gòu)。

　　但官方研究人士和市場(chǎng)人士普遍不看好一線城市的放松前景。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就認(rèn)為，當(dāng)前住建部暫不允許一線城市取消限購(gòu)，且上海等城市官方年內(nèi)暫無(wú)取消或大幅放松限購(gòu)的意愿與計(jì)劃。

　　除了限購(gòu)放松，限價(jià)、限貸政策也已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的松動(dòng)。據(jù)本報(bào)了解，目前雖無(wú)任何書(shū)面或口頭示意北京限價(jià)政策趨松，但今年以來(lái)，北京一些開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到，北京對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目入市價(jià)格限制，正在執(zhí)行中低調(diào)松動(dòng)。

　　而在廣州，雖然公開(kāi)層面上沒(méi)有政策調(diào)整，但購(gòu)房環(huán)節(jié)已經(jīng)逐漸放松了價(jià)格限制。另有知情人士對(duì)本報(bào)表示，上海只在去年年底進(jìn)行了約兩個(gè)月的限價(jià)，此后便逐步放松對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的入市限制。

　　而在限貸方面，央行5月主持召開(kāi)了住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，針對(duì)個(gè)人住房貸款排隊(duì)、銀行惜貸等情況喊話銀行，希望加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的服務(wù)，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的個(gè)人住房貸款提高放款效率。

　　雖然在央行喊話之后，商業(yè)銀行還沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年的信貸環(huán)境會(huì)好于上半年。

　　秦虹告訴本報(bào)：“過(guò)去銀行是按年進(jìn)行額度控制，貸款放的時(shí)間越早，收益的時(shí)間就越早，所以銀行傾向于上半年多放貸。但是，現(xiàn)在銀行是按照月來(lái)控制放款的額度，這意味著如果銀行上半年就把錢(qián)都放出去，下半年就沒(méi)錢(qián)放了。所以，下半年的銀行貸款額度不會(huì)像過(guò)去的下半年那么緊張?！?/p>

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