溫州泡沫破裂房價(jià)暴跌：9萬單價(jià)腰斬跌過半

??? 長三角珠三角

　　經(jīng)濟(jì)探微

　　編者按：長三角和珠三角是中國經(jīng)濟(jì)最活躍的兩大地區(qū)，在中國經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，這兩大地區(qū)在經(jīng)歷怎樣的變化？這里的企業(yè)生存狀況怎么樣？為此，羊城晚報(bào)記者近期走訪長三角和珠三角，為您帶來現(xiàn)場報(bào)道。

　　超強(qiáng)臺風(fēng)“蘇力”已經(jīng)登陸，溫州依然處于晴雨交錯(cuò)的天氣之中，位于甌江邊上的鹿城廣場人煙稀少。這里，是溫州標(biāo)志性豪宅，也是房價(jià)最高的地方。

　　“最貴的時(shí)候，這里能賣出將近9萬元1平方米的價(jià)格?！边B路過的的士司機(jī)，都忍不住感嘆，“現(xiàn)在售價(jià)連一半都不到了。”價(jià)格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項(xiàng)目，價(jià)格也都大幅回落。

　　于是，“去泡沫化”是溫州人給自己的標(biāo)簽——

　　曾經(jīng)領(lǐng)漲現(xiàn)在領(lǐng)跌

　　在鹿城廣場不遠(yuǎn)處，黃燕方(化名)所在的房產(chǎn)中介公司并不起眼。抬頭望著那些精致的樓盤，他只是感嘆：“房價(jià)掉得狠著呢?！?011年溫州樓市最風(fēng)光的時(shí)候，這里幾乎都是每平方米八九萬元的叫價(jià)，“現(xiàn)在均價(jià)大概4萬元左右。真是一夜回到開盤價(jià)啊?！?/p>

　　明碼標(biāo)價(jià)跌了一半，還不是最厲害的?！扒瓣囎勇犝f有個(gè)老板為了套現(xiàn)，每平米3.2萬元的價(jià)格出掉了一套?！秉S艷方向羊城晚報(bào)記者透露。不過，3.2萬一平方米也不是一個(gè)小數(shù)目，這套賣掉的房子面積高達(dá)800平方米，一套現(xiàn)就是2500多萬元。“這里都是豪宅，一梯兩戶，差不多400平方米一套，這個(gè)老板放掉的應(yīng)該是頂樓的復(fù)式。如果不是急著等錢用，一般不會(huì)低到這個(gè)價(jià)格。”

　　溫州人愛炒房，也許是從自己門口開始的。數(shù)據(jù)顯示，2006年，溫州市區(qū)住宅銷售均價(jià)為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內(nèi)溫州房價(jià)上漲超過200%。

　　黃燕方在樓市“江湖”的時(shí)間不長，他認(rèn)為最瘋狂的莫過于2008年?！澳菚r(shí)候溫州老板手里有的是錢，一個(gè)新樓盤一開盤就馬上售罄。”給黃燕方留下了深刻印象的不只是價(jià)格當(dāng)年，一個(gè)出名的樓盤開盤時(shí)領(lǐng)的銷售號，可以炒到三五十萬?！澳菚r(shí)候，溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產(chǎn)投資，我們行業(yè)內(nèi)都知道，好些出名的企業(yè)家們或公或私，聯(lián)合起來投資房地產(chǎn)?！睖刂輼莾r(jià)一度直超國內(nèi)一線城市的平均房價(jià)，最高沖到2011年上半年的每平方米34674元。

　　漲得快，意味著跌得更痛。

　　僅僅4年后，2012年溫州的樓價(jià)開始暴跌，黃龍、江濱路等優(yōu)勢地段出現(xiàn)了“跳水價(jià)”。浙江省溫州市物價(jià)局監(jiān)測預(yù)警分局公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和成交均價(jià)雙雙下降，其中均價(jià)下跌24%；同時(shí)，土地平均樓面地價(jià)處于近5年來最低值。今年3月份，溫州房價(jià)運(yùn)行顯得有些特立獨(dú)行。在全國各大中城市房價(jià)漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個(gè)大中城市中唯一出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比下跌的城市。而上個(gè)月出爐的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2013年5月，全國百城中只有13個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，排第一位的就是溫州，跌幅在10%-20%之間。

　　“香緹半島(在鹿城廣場附近)的房子開盤的時(shí)候單價(jià)炒到5萬多，現(xiàn)在才3萬左右，低過開盤價(jià)。”黃燕方對記者坦言，“現(xiàn)在還不到抄底的時(shí)候。國家對房價(jià)調(diào)控越來越嚴(yán)，溫州老板現(xiàn)金流越來越少，這里被炒到天價(jià)的房子依然會(huì)一天天跌價(jià)?！?/p>

　　租金暴漲商鋪轉(zhuǎn)手瘋狂

　　跟商品房房價(jià)“跳水”狀態(tài)相反，商鋪的租賃價(jià)格卻節(jié)節(jié)飆升。

　　今年4月，溫州永中最熱鬧的商業(yè)街爆出一夜數(shù)十家商鋪齊齊貼出“店面轉(zhuǎn)讓”的新聞?wù)痼@業(yè)界。跟大多數(shù)商業(yè)街一樣，這條羅東街經(jīng)營的大多數(shù)為珠寶店、服裝店、小飾品店和蛋糕店，但4月時(shí)，這百余米的路段就有幾十家店面陸陸續(xù)續(xù)貼出了“轉(zhuǎn)讓”的紙條。而轉(zhuǎn)讓的很大原因便是租金太貴?！疤澆黄?，只好轉(zhuǎn)讓?！绷_東街上服裝店老板都在哭訴，據(jù)悉，一家面積為25平方米左右的店面，去年一年租金已經(jīng)超過了23萬元。

　　更有意思的是，不少商鋪在轉(zhuǎn)讓過程中，還帶著巨額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。以市中心最繁華的商業(yè)街五馬街(相當(dāng)于廣州的北京路)中部位置的臨街大型店鋪為例，面積約700平方米月租為36000元，可是“急售”且轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高達(dá)60萬元！“這個(gè)商鋪很新，自上次裝修不滿1年”，中介張先生透露，這樣的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在五馬一帶絕對算不上高的，由于是著急出讓，原本的租客單算轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失了40多萬，“商店原來做的也是服裝生意，從上一任轉(zhuǎn)過來已經(jīng)花了100萬”。

　　營業(yè)不足一年，又為何急于再次轉(zhuǎn)手？中介含糊其辭，但在溝通中卻多次提及需“一次交付全年租金430萬”，最少也得預(yù)付半年租金，字里行間透露出的都是對于現(xiàn)錢的渴望。

　　不遠(yuǎn)處，另一家位于府前街的店面卻打出了“轉(zhuǎn)讓費(fèi)為零”。為何相隔不足千米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻大相徑庭？該店的房屋中介則直言是“原先的老板因?yàn)橘Y金問題進(jìn)了公安局，店面也已經(jīng)被查封”，此種情況下，房東只得另尋租客。因?yàn)椴缓贸鍪?，原本相連的3間店面，既可以選擇整體出租也可以按照租客的需求分租。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者坦言：“溫州商鋪近大半年來出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)高于租金的情況讓人擔(dān)憂，剛裝修不久，甚至是精裝修之后就轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)都是老板出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，不得不急忙高價(jià)轉(zhuǎn)租?！?/p>

　　現(xiàn)金流斷房價(jià)恐怕還要接著降

　　“現(xiàn)在有錢能投資什么？房地產(chǎn)是肯定不行的?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文一句話道出了真相。

　　雖然房地產(chǎn)的暴漲一度吸引了大量的資金，但溫州房價(jià)高漲的背后，卻有一只看不見的手實(shí)業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大支持才能保持穩(wěn)定。”曾有中小企業(yè)家向記者坦言，2010-2011年間，房地產(chǎn)行業(yè)就像一塊“肥豬肉”般吸引人，不少老板忍不住誘惑砸錢進(jìn)軍房地產(chǎn)?！白鰧?shí)業(yè)實(shí)在太難也是重要的原因之一，那時(shí)候，外貿(mào)訂單開始減少，利潤大不如前，同行們的熱情遭到了打擊，就轉(zhuǎn)向金融行業(yè)，炒房。”該企業(yè)家向羊城晚報(bào)記者坦言，幸好自己堅(jiān)守在實(shí)業(yè)運(yùn)作中，不然，“接盤手隨時(shí)有可能是自己?！彼猿?，“現(xiàn)在銀行放貸太緊，不少老板迫不得已，只好忍著巨虧把手上的房子、豪車放掉，能盤活一點(diǎn)是一點(diǎn)?！?/p>

　　今年4月，溫州市委黨校與中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所合作推出的《2013年溫州經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢分析與預(yù)測》(以下簡稱“溫州藍(lán)皮書”)發(fā)布，編撰者溫州市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部副教授金甌對媒體表示，2006年~2012年，溫州市區(qū)商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區(qū)卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個(gè)月來“消化”。他直言，目前溫州的房產(chǎn)庫存壓力較大，這意味著溫州房價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)下降。

　　《藍(lán)皮書》中的一組數(shù)據(jù)也顯示了溫商對房地產(chǎn)投資的熱情開始減退：2012年溫州完成工業(yè)投資469.29億元，同比增長42%，基礎(chǔ)設(shè)施投資628.65億元，增長48.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資687.50億元，僅增長1%。

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　　7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月房價(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，69個(gè)城市同比上漲，僅一個(gè)同比下降。

　　值得一提的是，一線城市新建住宅同比漲幅全面超過14.4%，其中北京最高，漲幅為16.7%。

　　實(shí)際上，本報(bào)記者查看四大一線城市1-6月份的房價(jià)漲幅來看，房價(jià)同比均保持持續(xù)上漲的趨勢，照此計(jì)算，年度房價(jià)目標(biāo)的完成壓力很大。

　　在此背景下，包括北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在內(nèi)的多位市場人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房價(jià)目標(biāo)責(zé)任制的壓力下，下半年或升級樓市調(diào)控。

　　不過，一位接近住建部的人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)透露，目前各方還是在抓緊研究建設(shè)樓市調(diào)控的長效機(jī)制，在十八屆三中全會(huì)即10月之前，出臺新的樓市調(diào)控新政可能性不大。

　　限不了的高房價(jià)

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，不管是新建商品住宅還是二手房，四大一線城市北、上、廣、深均“名列前茅”。

　　新建商品住宅中，北京同比上漲16.7%，廣州漲幅16.5%，深圳漲幅16%，上海漲幅14.4%。

　　二手住宅中，北京同比上漲14.1%，廣州漲幅10.4%，上海漲幅10.2%，深圳漲幅9.6%。

　　這已是四大一線城市連續(xù)六個(gè)月領(lǐng)漲全國，實(shí)際上本報(bào)記者查看國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，四大一線城市的同比漲幅更呈現(xiàn)逐月攀升的趨勢。

　　值得一提的是，上述四大一線城市均采用了行政“限價(jià)”手段，官方或正式發(fā)文，或通過嚴(yán)控預(yù)售審批、價(jià)格備案、土地出讓環(huán)節(jié)源頭把控等手段來調(diào)節(jié)上市節(jié)奏和價(jià)格走勢，其中北京的版本最嚴(yán)。

　　然而，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，限價(jià)并不能限制房價(jià)上漲過快的漲幅。

　　張大偉表示，限價(jià)雖然能一定程度上限制房價(jià)過快上漲的趨勢，但并不是治本之舉，而且整體市場購房者的預(yù)期也未改變，包括北京在內(nèi)的一線城市供需矛盾也十分突出。

　　以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月單月北京新建住宅簽約套數(shù)為9811套，連續(xù)3個(gè)月不足萬套。但上半年合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了62295套。

　　另外，張大偉也表示，整體市場上

　　部分需求也因?yàn)闆]有合適的期房房源，而轉(zhuǎn)而選擇價(jià)格比較高的現(xiàn)房，也一定程度上推漲了房價(jià)數(shù)據(jù)。

　　張大偉表示，假如根據(jù)成交總額除以面積折算北京房價(jià)環(huán)比、同比漲幅并沒有那么高。

　　“國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來源也是北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)?！睆埓髠ケ硎荆瑪?shù)據(jù)來源一樣，但是統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，國家統(tǒng)計(jì)局采用的是指數(shù)型的研究方式。

　　拷問房價(jià)調(diào)控目標(biāo)

　　不管是采用什么樣的統(tǒng)計(jì)口徑，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，包括北京在內(nèi)的四大一線城市同比漲幅均呈現(xiàn)逐月攀升的趨勢。

　　以北京為例，北京1月新建商品住宅同比上漲4.3%，2月7.7%，平均下來，此后的三個(gè)月更是以超過10%的漲幅位于全國首位。

　　照此計(jì)算，張大偉表示，包括北京在內(nèi)的四大一線城市年內(nèi)完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力非常大。

　　據(jù)悉，北京、上海2013年的房價(jià)目標(biāo)均是趨穩(wěn)，“新國五條”和“京十九條”，都明文要求建立房價(jià)目標(biāo)責(zé)任制，對完不成房價(jià)目標(biāo)的城市將進(jìn)行問責(zé)。

　　在嚴(yán)厲的問責(zé)制度下，不少業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，如果房價(jià)持續(xù)大幅度上漲的背景下，或誘發(fā)新政出臺。

　　值得一提的是，日前，國稅總局也罕見表態(tài)，要研究個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大。

　　不過，一位接近住建部的人士表示，在十八屆三中全會(huì)之前，樓市調(diào)控不會(huì)有太大的變動(dòng)，目前仍以長效機(jī)制的建設(shè)為主。

　　北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，包括限購、限價(jià)等行政性調(diào)控措施已經(jīng)很多，諸如國五條規(guī)定20%個(gè)稅等政策還未落地，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，能把現(xiàn)有的調(diào)控落地就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　按照北京市住建委之前的口徑，限價(jià)要低于上一期和周邊同質(zhì)商品房項(xiàng)目，并要求各樓盤簽署不漲價(jià)承諾書，但根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，2013年6月，北京百盤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有3成房價(jià)上漲，漲幅最高的是通州區(qū)的自由筑，34.62%；漲價(jià)金額最高的是朝陽遠(yuǎn)洋萬和公關(guān)，上漲1.7萬/平方米。

　　中國住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也稱，房價(jià)調(diào)整的關(guān)鍵在于長效機(jī)制的建設(shè)，配合財(cái)稅、金融、土地等方面的改革實(shí)現(xiàn)，目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)等亦都在穩(wěn)步推進(jìn)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

　　住建部面臨人民住有所居的期望，遏制房價(jià)的非理性增長，讓人民買得起房。房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為中國中產(chǎn)階層最不滿的領(lǐng)域，因?yàn)楦叻績r(jià)正在吞噬他們的“中國夢”。

　　中國夢是民族的夢，是每一個(gè)人的夢，是人民的夢。中國夢已經(jīng)成為目前中國的最強(qiáng)音和最熱詞。在憧憬和暢想中國夢愿景時(shí)，我們有許多積極有利向上的因素，我們有各族人民凝聚成的中國力量，任何時(shí)候都沒有現(xiàn)在離中國夢如此之近。

　　但同時(shí)，我們也必須分析實(shí)現(xiàn)中國夢道路上存在的不利因素，特別是作為中國夢組成部分的每一個(gè)人、每一個(gè)階層中國夢的阻礙因素。

　　中產(chǎn)階層是一個(gè)國家最主要的組成部分，對于社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)都具有及其重要的作用。特別是對于一國經(jīng)濟(jì)來說，中產(chǎn)階層富足穩(wěn)定、壓力小、負(fù)擔(dān)輕，關(guān)乎著一國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的持續(xù)力和后勁。成熟市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)國家消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)的主要拉動(dòng)力，往往占到7成以上。而中產(chǎn)階層是消費(fèi)拉動(dòng)力的主力。因?yàn)?，低收入階層消費(fèi)傾向強(qiáng)，但無能力消費(fèi)；高收入階層有能力消費(fèi)，但消費(fèi)意愿較弱。只有中產(chǎn)階層既有能力消費(fèi)，消費(fèi)意愿傾向又強(qiáng)。擴(kuò)大中產(chǎn)階層比例幾乎是所有國家共同致力于的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)大事。中產(chǎn)階層范圍擴(kuò)大又是社會(huì)的穩(wěn)定基石。

　　改革開放以后，中國的中產(chǎn)階層在迅速擴(kuò)大，不但支撐著國內(nèi)消費(fèi)，而且是社會(huì)的穩(wěn)定器。然而，近十幾年來，一個(gè)高房價(jià)正在使得中產(chǎn)階層背負(fù)巨大壓力，不但擠占中產(chǎn)階層的消費(fèi)動(dòng)力，對啟動(dòng)消費(fèi)構(gòu)成打壓，而且正在削弱中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)力和后勁，正在扭曲中國經(jīng)濟(jì)動(dòng)力結(jié)構(gòu)，還使得社會(huì)穩(wěn)定基石正在出現(xiàn)晃動(dòng)。更加重要的是，一個(gè)高房價(jià)正在擊碎中產(chǎn)階層的中國夢，正在成為中產(chǎn)階層實(shí)現(xiàn)屬于自己中國夢的攔路虎和絆腳石。

　　一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，低收入者的安居問題，政府正在大力建設(shè)保障性住房來解決。高收入者對于高房價(jià)承受力較強(qiáng)，通過商品房市場解決自己住房問題不會(huì)帶來負(fù)擔(dān)。而中產(chǎn)階層，收入中等，不高不低，政府建設(shè)的保障房夠不上條件，一個(gè)畸高房價(jià)又使得其根本買不起商品房。無奈只有采取高負(fù)債買房?；虻姐y行按揭貸款，或從父母、爺爺輩以及親戚朋友那里借錢買房。像北上廣深房[簡介最新動(dòng)態(tài)]價(jià)都在每平方米4—5萬元，100平方米需要四五百萬元。一個(gè)中產(chǎn)階層家庭年收入20萬元，不吃不喝需要25年以上才能還清貸款本息?？梢哉f，背負(fù)一生高房價(jià)債務(wù)，從黑頭發(fā)還到白頭發(fā)，何談實(shí)現(xiàn)中國夢？

　　中產(chǎn)階層的中國夢被高房價(jià)吞噬絕不是危言聳聽。高房價(jià)不但吞噬中產(chǎn)階層的中國夢，而且吞噬了中國的消費(fèi)潛力，吞噬了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁，吞噬了中國經(jīng)濟(jì)最具活力的消費(fèi)拉動(dòng)力。

　　因此，必須硬著頭皮繼續(xù)調(diào)控，不達(dá)成功決不罷兵，已經(jīng)沒有選擇、沒有退路。當(dāng)務(wù)之急是，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等職能部門要盡快將國五條細(xì)則落地，進(jìn)入執(zhí)行階段，使其盡快開花結(jié)果。各地方政府應(yīng)該盡快出臺具體實(shí)施辦法，絕不能讓已經(jīng)出臺20多天的國五條細(xì)則被架空在那里。

　　總之，不遏制住暴漲的房價(jià)，包括中產(chǎn)階層在內(nèi)的大多數(shù)人就很難圓其中國夢，中國經(jīng)濟(jì)就可能重蹈日本覆轍，這絕不是危言聳聽。(東方財(cái)富網(wǎng))