北京學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求：中關(guān)村周邊每平米13萬(wàn)元

　　又到一年升學(xué)季。

　　楊麗最近十分焦慮，原因是她五歲兒子明年就要面臨“幼升小”的問(wèn)題。原本她的計(jì)劃是，找關(guān)系交“跨區(qū)贊助費(fèi)”解決孩子上學(xué)問(wèn)題，但沒(méi)想到，4月28日，北京市公布了2013年北京義務(wù)教育階段入學(xué)辦法，將嚴(yán)禁適齡兒童通過(guò)面試考試的方式入學(xué)。

　　這則新聞意味著，跨區(qū)入學(xué)再次被收緊，而楊麗必須通過(guò)購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”來(lái)解決孩子上好學(xué)校的問(wèn)題。

　　由于這兩年正值“金豬寶寶”和“奧運(yùn)寶寶”幼升小的高峰期，類(lèi)似于楊麗這樣的問(wèn)題普遍存在。而在海淀朝陽(yáng)等教育優(yōu)質(zhì)區(qū)普通地段，學(xué)區(qū)房在三四年間漲了三四倍，有一些業(yè)主當(dāng)年的購(gòu)房總價(jià)放在如今，一平米也買(mǎi)不了。

　　近期鏈家地產(chǎn)對(duì)北京市1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤(pán)進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，數(shù)據(jù)顯示，2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)比非學(xué)區(qū)房高出約6.8%，而2013年截至目前，學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差達(dá)到11.2%，價(jià)格差距逐漸拉大。

　　四年翻漲4.4倍

　　作為教育大區(qū)的海淀，學(xué)區(qū)房密布。

　　本報(bào)走訪位于海淀區(qū)的“上地東里”小區(qū)，該小區(qū)是北京中等水平的學(xué)區(qū)房小區(qū)，建筑年代為95年。如果拋開(kāi)學(xué)區(qū)房因素，從外觀上看，這只是一個(gè)年代久遠(yuǎn)的普通商品房社區(qū)。隨處可見(jiàn)垃圾，陰暗的水泥樓道，墻壁到處貼著各類(lèi)小廣告，少見(jiàn)的長(zhǎng)方形戶(hù)型，是這個(gè)小區(qū)的主要特點(diǎn)。

　　但正因?yàn)樵撔^(qū)為上地實(shí)驗(yàn)小區(qū)學(xué)區(qū)房，并能直升北京101中學(xué)，該小區(qū)單價(jià)目前已經(jīng)突破6萬(wàn)元/平方米。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李強(qiáng)(化名)指著一套58平米的小兩居房源告訴記者，該套房源總價(jià)為370萬(wàn)，折合單價(jià)約為6.4萬(wàn)元/平方米。

　　“這是業(yè)主要求的凈得價(jià)，還不包括個(gè)稅等稅費(fèi)，稅費(fèi)要求購(gòu)房者承擔(dān)?！崩顝?qiáng)稱(chēng)。根據(jù)房本顯示，該房源業(yè)主房本的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)是6萬(wàn)元(房東于95年購(gòu)置)，這個(gè)價(jià)錢(qián)目前甚至不能買(mǎi)同樣小區(qū)一平米。

　　李強(qiáng)介紹，由于目前該房源出售單價(jià)遠(yuǎn)超業(yè)主當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)，購(gòu)房者可能需要繳納17萬(wàn)左右的“20%個(gè)稅”(按照北京市對(duì)于20%個(gè)稅繳納規(guī)定，這套房有可能在建委房屋登記系統(tǒng)能夠查到原值)，再加上中介營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等，購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)最好要做出400萬(wàn)的預(yù)算。

　　而這還并非海淀區(qū)的核心區(qū)域。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村一小附近的學(xué)區(qū)房一居室單價(jià)已經(jīng)普遍漲到9-9.5萬(wàn)元/平方米之間，兩居室普遍漲到8-8.5萬(wàn)元/平方米之間，三居室在7.5到8.5萬(wàn)元之間不等。這些均屬于相對(duì)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)。

　　但值得擔(dān)憂(yōu)的現(xiàn)象是，由于業(yè)主瞄準(zhǔn)了學(xué)區(qū)房的稀缺性因素，報(bào)價(jià)還在不斷飆高。記者在鏈家地產(chǎn)二手房系統(tǒng)看到，目前中關(guān)村周邊的學(xué)區(qū)房最高報(bào)價(jià)已經(jīng)飆升至13.28萬(wàn)元/平方米。當(dāng)然，如同鏈家地產(chǎn)林倩所言，“業(yè)主自認(rèn)為有傾向性的賣(mài)高價(jià)不能代表市場(chǎng)行情。”

　　近日，微博上曝出鄰近故宮的一套報(bào)價(jià)1.3億元、面積400平方米的“學(xué)區(qū)房”就引起了網(wǎng)民熱議。據(jù)傳，購(gòu)買(mǎi)這套位于景山東街的四合院可以上“北京最牛的小學(xué)”。今年3月，位于北京市海淀區(qū)五道口的一套37平方米、報(bào)價(jià)350萬(wàn)元的“學(xué)區(qū)房”就曾被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“宇宙中心”。但最終調(diào)查證明，這些均為業(yè)主不誠(chéng)意出售的過(guò)高標(biāo)價(jià)。

　　記者調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，由于并不急售，有相當(dāng)一批報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)價(jià)的學(xué)區(qū)房，實(shí)際上并不屬于業(yè)主誠(chéng)意出售房產(chǎn)，而是業(yè)主試探市場(chǎng)行情的一種方式。

　　僧多粥少

　　造成學(xué)區(qū)房備受青睞的主要原因就是持續(xù)加劇的供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

　　4月28日，北京市公布了2013年北京義務(wù)教育階段入學(xué)辦法，將嚴(yán)禁適齡兒童通過(guò)面試考試的方式入學(xué)。據(jù)了解，今年政策基本上和往年保持不變，凡是2007年8月31日以前出生，并且具有北京市常住戶(hù)口的市民兒童可以就近登記入學(xué)。小學(xué)首先是接受服務(wù)片區(qū)內(nèi)的學(xué)生，嚴(yán)禁小學(xué)以面試考試等形式來(lái)登記入學(xué)。

　　但和往年不同的一點(diǎn)是，今年北京市對(duì)于全市小學(xué)入學(xué)的孩子將進(jìn)行先期的信息采集，學(xué)齡人口信息采集系統(tǒng)在北京全市的所有區(qū)縣聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)學(xué)生只能在一個(gè)片區(qū)登記，并且獲得唯一的登記號(hào)碼，而這樣是為了防止有學(xué)生重復(fù)報(bào)名或跨區(qū)擇校。

　　以往，很多家長(zhǎng)解決學(xué)區(qū)房問(wèn)題的方式是，選擇跨區(qū)交贊助費(fèi)，美其名曰為共建費(fèi)，從幾萬(wàn)到好幾十萬(wàn)不等。家長(zhǎng)就可以不必購(gòu)置學(xué)區(qū)房，而在學(xué)校附近租房。今年北京市對(duì)于跨區(qū)入學(xué)的收緊，意味著學(xué)區(qū)房越來(lái)越成為炙手可熱的“香餑餑”。

　　跨區(qū)入校的收緊背后另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)狀況是，北京幼升小生源暴增。根據(jù)北京市教委公布的數(shù)字，僅西城區(qū)戶(hù)籍適齡兒童數(shù)量就達(dá)到9000人，比去年增加3000人，增幅高達(dá)50%。

　　楊麗說(shuō)，明年正是奧運(yùn)寶寶幼升小的高峰期，這種狀況不會(huì)減弱。

　　鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的城六區(qū)近1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤(pán)(包括490余個(gè)重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤(pán)與500余個(gè)普通非重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤(pán))發(fā)現(xiàn)，2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)比非學(xué)區(qū)房高出約6.8%，而2013年截至目前，學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差達(dá)到11.2%，價(jià)格差距逐漸拉大。

　　同時(shí)，在全市400余個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的情況看，2012年重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅25.9%(四季度比一季度)，超過(guò)全市漲幅5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年二季度，近1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤(pán)成交均價(jià)較新政前的一季度上漲了7%。而全市平均價(jià)格僅上漲5.6%。此外，二季度以來(lái)，部分區(qū)域的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房議價(jià)空間明顯低于平均水平。如東城區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間為1.96%，平均水平為2.33%，豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房議價(jià)空間為1.82%，平均水平為2.89%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭預(yù)計(jì)，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房人群中，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進(jìn)入入學(xué)年齡段，未來(lái)學(xué)區(qū)房需求量還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。