二三線城市限購呼之欲出 “金九銀十”恐成泡影

　　?？诰W(wǎng)8月18日消息??住建部17日公布了新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)，并要求各省市對(duì)上半年調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行約談。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)一步深化甚至從嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“僵持轉(zhuǎn)冷”的預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　數(shù)十個(gè)城市面臨限購

　　住建部提出，新增限購城市的5條建議標(biāo)準(zhǔn)包括：6月份新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　上述標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個(gè)方面，首先是房價(jià)環(huán)比上漲較為明顯的城市，其次是成交量反彈的城市，再次是一線城市周邊、外地購房比例較高的城市。由此分析，不少二三線城市均可能被納入限購名單。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，新建商品房價(jià)同比漲幅超過5%的非限購城市達(dá)15個(gè)，其中秦皇島、丹東、牡丹江、洛陽以及岳陽等城市漲幅居前。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從上半年商品住宅成交量來看，秦皇島、徐州、濟(jì)寧、濰坊、北海、柳州等城市同比上升幅度在20%以上。

　　與此同時(shí)，已限購區(qū)域中心城市周邊、外地購房比例較高的城市也將被納入限購。對(duì)此北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，外地人購房比重較大的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南省的文昌、瓊海、萬寧，山東省的威海、淄博、煙臺(tái)；另一類是受大城市房價(jià)擠出效應(yīng)影響的城市，如泉州、河北燕郊、廊坊、中山、惠州、東莞等。

　　對(duì)于新增限購城市名單的數(shù)量，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，新增限購城市可能不超過20個(gè)。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告則認(rèn)為，根據(jù)住建部新公布的建議標(biāo)準(zhǔn)，全國將有30-35個(gè)城市被列入限購名單。

　　開發(fā)商反應(yīng)不一

　　“限購政策對(duì)于樓市的影響是很直接的，而具體市場(chǎng)變化還要看各地執(zhí)行情況?！敝需F地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)部部長樓英瑞對(duì)中國證券報(bào)記者表示，北京周邊的二三線城市很多是被投機(jī)性需求拉動(dòng)起來的，實(shí)施限購將對(duì)其市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　某中部省份房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，盡管限購城市名單即將擴(kuò)大，但從中長期來看，限購政策在全國范圍內(nèi)不可能一直持續(xù)，而更可能是臨時(shí)性的行政措施。最近兩年，保障房建設(shè)力度明顯增加，這很大程度上也是彌補(bǔ)前幾年的“欠債”。在保障房竣工數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模之前，商品房市場(chǎng)調(diào)控不能放松，否則極有可能造成樓市非理性反彈。

　　某央企背景的房企管理層人士認(rèn)為，此次新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)對(duì)二三線城市的房價(jià)造成較大沖擊，“我們?cè)居?jì)劃加速在某些二三線城市的布局，現(xiàn)在看來，必須謹(jǐn)慎考量”。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師趙強(qiáng)也認(rèn)為，短期而言，此次新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其對(duì)于二三線城市的樓市和購房者的心理影響，大于其對(duì)房價(jià)造成的實(shí)質(zhì)影響?！俺雠_(tái)新標(biāo)準(zhǔn)，意味著房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售壓力更大。”他表示，此舉雖然會(huì)在一定程度上迫使開發(fā)商放緩在二三線城市擴(kuò)張的速度，但是為了增強(qiáng)盈利能力，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)繼續(xù)多業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)進(jìn)一步考慮在三四線城市的布局，“兩三年內(nèi)，開發(fā)商在二三線城市投資的趨勢(shì)是不會(huì)改變的?！?/p>

　　“金九銀十”難現(xiàn)

　　住建部還提出，各省市要對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，不少專家認(rèn)為，“金九銀十”的銷售旺季在今年難以出現(xiàn)。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，限購政策在二三線城市深入擴(kuò)展后，有利于調(diào)控作用疊加顯現(xiàn)，未來房價(jià)可能出現(xiàn)加速下行。

　　張大偉認(rèn)為，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的銷售季，很多城市9月至11月的樓市銷售量接近全年一半。目前新增限購城市名單尚未公開，一些可能被納入名單的二三線城市出現(xiàn)了“趕末班車”的搶購行為。在這種背景下，相關(guān)部門應(yīng)及早公布和確定限購名單。楊紅旭則表示，在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季到來之前進(jìn)行部署，甚至出臺(tái)名單，應(yīng)該說是提前給市場(chǎng)打了“預(yù)防針”，防止“金九銀十”或四季度的房價(jià)反彈。

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