二三線城市限購 廣州樓市“達(dá)芬奇密碼”待解

　　熱點(diǎn)話題

　　問號1：廣州調(diào)控會不會更嚴(yán)？

　　問號2：“不再降價(jià)”會否成為空話？

　　問號3：資金會否回流廣州？

　　問號4：會否出現(xiàn)搶成交場景？

　　“讓利高達(dá)31萬元”，“新國五條”出臺，增城有樓盤當(dāng)即發(fā)出巨幅讓利的促銷短信。即使樓盤方面否認(rèn)巨幅讓利與“新國五條”之間有直接關(guān)聯(lián)，但“從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價(jià)控制目標(biāo)”、“房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”的表述，還是讓買家充滿期望：廣州調(diào)控會不會更嚴(yán)？“不再降價(jià)”會否成為空話？而資金會否回流廣州？會否出現(xiàn)搶成交的問題，同樣引人關(guān)注。

　　對廣州樓市而言，這一個(gè)個(gè)問號，就是廣州下半年樓市待解的“達(dá)芬奇密碼”。

　　問號1

　　限購面擴(kuò)大，

　　廣州調(diào)控會否更嚴(yán)？

　　廣州房價(jià)上半年1.9%的漲幅，政府應(yīng)該是滿意的。消費(fèi)者則未必，因?yàn)檫@只是數(shù)字游戲。實(shí)際上，無論在中心區(qū)還是郊區(qū)買房，都要付出比去年同期多得多的金錢(增城部分限價(jià)項(xiàng)目除外)。

　　漲價(jià)的事實(shí)讓消費(fèi)者寄望更嚴(yán)厲的調(diào)控。就在“新國五條”出臺不久，傳出“深圳將進(jìn)入更深度調(diào)控”的消息，傳言稱“價(jià)格月度環(huán)比零增長”，更提高了買家對嚴(yán)厲調(diào)控的期望值。

　　只是從以往每次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，廣州從來都不曾進(jìn)入“沖鋒”集團(tuán)，估計(jì)這一次廣州也會先靜觀其變。其次，種種跡象表明，廣州相關(guān)部門對樓市走向也把握不定，甚至可以說擔(dān)憂樓市深寒。日前珠江新城商務(wù)地塊拍賣，業(yè)內(nèi)將其當(dāng)作下半年樓市的風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)天，廣州市國土房管局多位領(lǐng)導(dǎo)到場，知情人士稱他們“緊張下半年的市場”。沒有對樓市過熱的擔(dān)憂，想要廣州出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，可能性不大。

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　　問號2

　　糧倉被“限”，

　　“不再降價(jià)”會否終止？

　　全國樓市一盤棋，二三線城市限購，也會影響到一線城市。

　　布局二三線城市，是近幾年大型開發(fā)商的戰(zhàn)略重點(diǎn)?；蜻t或早，或多或少，廣州大開發(fā)商的資金紛紛灑向了二三線城市。那些大大小小的城市，甚至已成為更早布局商家的“糧倉”。年報(bào)顯示，2010年碧桂園省外項(xiàng)目銷售首次超過百億元，而該公司省外的項(xiàng)目，幾乎都在二三線甚至四線城市。不僅如此，去年保利地產(chǎn)在二三線城市的累計(jì)銷售金額超450億元，占總銷售業(yè)績?nèi)种姆蓊~。恒大地產(chǎn)相關(guān)高層更在多個(gè)場合表示，銷售業(yè)績迅猛發(fā)展，有賴于公司前瞻性和有針對性地選擇二三線城市進(jìn)行布局。

　　當(dāng)更多二三線城市陷入限購泥潭，從之前的經(jīng)驗(yàn)判斷，兩三個(gè)月成交低迷是大概率事件，大房企的銷售難免會受到影響。而從大開發(fā)商的計(jì)劃來看，下半年的銷售任務(wù)更重。為完成計(jì)劃，“不再降價(jià)”也可能成為空話。當(dāng)然，降價(jià)的幅度有多大，還要看二三線城市限購的范圍、力度有多大。

　　一旦大開發(fā)商不再堅(jiān)持“不再降價(jià)”，其他中小型商家肯定會接力跟上。廣州樓市6月份出現(xiàn)的價(jià)量齊升的反彈勢頭，將成曇花一現(xiàn)。

　　問號3

　　出路被“限”，

　　資金會否回流廣州？

　　一線城市住宅被限，資金便轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)。相對而言，二三線城市商用物業(yè)市場成熟度不高，風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)二三線城市住宅限購，多年流向這些城市的資金之路有了路障，會否回流至廣州等一線城市？

　　從商家的層面上來說，很有可能。近幾年廣州開發(fā)商加大了對商用物業(yè)的投資，對資金的需求越來越大。一旦二三線城市限購，風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，商家自然會將更多資金投入到廣州等一線城市的商用物業(yè)。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文就呼吁，二三線城市風(fēng)險(xiǎn)已很大，開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資風(fēng)格。

　　從消費(fèi)者的層面來說，回流資金則不會有多少。一方面，廣州買家外出二三線城市置業(yè)的并不多；另一方面，外出買家多數(shù)在廣州已不符合買房條件，一旦增城、從化也加入限購行列，買家將回歸無門。

　　因此，即使二三線城市限購，廣州樓市銷售也難以從中有大的得益。

　　問號4

　　傳言限購，

　　增城從化會否搶成交？　

　　日前記者致電廣園東兩個(gè)大型樓盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他們說，增城在限價(jià)方面抓得更嚴(yán)，至于會否加入限購的行列，他們均表示“沒聽說”。

　　商家“沒聽說”，不能阻止市場上對增城、從化可能加入限購行列的猜測。有業(yè)內(nèi)人士介紹，咨詢廣州市國土房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)“增城、從化會否也限購”時(shí)，房管局方面沒有否認(rèn)，只是說權(quán)限下放到增城、從化，“也就是說有限購的可能”。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴記者，東莞有限購傳言前，出現(xiàn)了商家搶推貨、搶成交的現(xiàn)象。今年年初增城、從化傳言將限購，也出現(xiàn)了相同的場景?，F(xiàn)在再次出現(xiàn)限購傳言，增城、從化樓盤會否再度搶推貨、搶成交？從最近的情況來看，商家暫時(shí)還沒有這方面的舉動。7月底，增城會有不少新貨面市，不過都是在開發(fā)商原定計(jì)劃之內(nèi)。

　　文/記者 張秀欽 圖/全景