新產(chǎn)業(yè)目錄首次鼓勵(lì)保障房建設(shè) 資金困局有望緩解

　　保障房建設(shè)并非“沒(méi)肉的骨頭”

　　無(wú)論建設(shè)保障房項(xiàng)目利潤(rùn)率有多少，但是“穩(wěn)賺不賠”應(yīng)該是參與保障房建設(shè)的各家企業(yè)必須承認(rèn)的事實(shí)。更重要的是，積極參與一個(gè)國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)，并努力成為這個(gè)產(chǎn)業(yè)的“先行者”，毫無(wú)疑問(wèn)是利大于弊且大有可為的。

　　自上世紀(jì)九十年代開(kāi)始，我國(guó)便提出要“解決城鎮(zhèn)居住特別困難戶住房問(wèn)題”。截至2010年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7%至8%。“十二五”期間，中央政府提出，新建3600萬(wàn)套保障房的目標(biāo)。到“十二五”期末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%至8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也必將催生數(shù)千億元的利潤(rùn)。

　　一方面，對(duì)于規(guī)模較小、資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，參與保障房建設(shè)，無(wú)疑是獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的最佳方式，更能在很大程度上緩解其資金鏈壓力。其一，除了銀行信貸政策對(duì)保障房項(xiàng)目的傾斜，包括保險(xiǎn)資金、社?；?、上市融資等多條融資渠道都對(duì)保障房項(xiàng)目拋出了“橄欖枝”。

　　其二，保障房項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間短，資金回流快，中小房企若能善用資金、加快資金周轉(zhuǎn)率，必然能減少企業(yè)資本負(fù)債壓力，最大程度的提高資金利用率。

　　其三，保障房項(xiàng)目幾乎沒(méi)有銷售的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，“一般是工程結(jié)束即有住戶搬入”。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需另聘銷售企業(yè)或自立銷售團(tuán)隊(duì)。而商品房項(xiàng)目的銷售成本占比整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的2%至3%，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。而這2%至3%被節(jié)省下來(lái)的成本，也將成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　另一方面，對(duì)于實(shí)力雄厚、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，參與當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏宽?xiàng)目，不僅能獲得穩(wěn)定的盈利，而且能進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)。盡管保障房項(xiàng)目在賬面利潤(rùn)上無(wú)法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設(shè)并不是一塊“沒(méi)肉的骨頭”。并且，因在關(guān)鍵時(shí)候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮這些企業(yè)。這對(duì)于企業(yè)在當(dāng)?shù)氐钠放菩?yīng)和市場(chǎng)占有率的好處，不言而喻。萬(wàn)科、綠城等大型房地產(chǎn)企業(yè)均屬此類代表。

　　此外，許多大型央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設(shè)正好可以盤活這些土地，獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是許多兼具施工和開(kāi)發(fā)資質(zhì)的央企，在參與保障房建設(shè)時(shí)相比單純的地產(chǎn)公司具有明顯的優(yōu)勢(shì)，不但能享有與其他企業(yè)同樣的投資利潤(rùn)，而且能通過(guò)建筑施工獲得利潤(rùn)，使得綜合利潤(rùn)率較高。如以建筑為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中建地產(chǎn)便表示，未來(lái)保障房項(xiàng)目的投資將占集團(tuán)總投資的一半。該公司副主席兼行政總裁周勇表示，集團(tuán)保障房的項(xiàng)目毛利率能達(dá)到15%，包括了涉及投資3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此參與保障房項(xiàng)目反而可以提升集團(tuán)整體的毛利率水平。

　　不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前建設(shè)保障房項(xiàng)目面積較大的公司，包括中冶、中房、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、北京城建、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、蘇州高新、中天城投、碧桂園、綠城、龍湖地產(chǎn)等。由此可見(jiàn)，央企和地方國(guó)有企業(yè)儼然成為保障房建設(shè)的“主力軍”。

　　雖然在當(dāng)前商品房行業(yè)利潤(rùn)率高企的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)的態(tài)度仍較為冷淡。然而，隨著政策調(diào)控方向的明顯導(dǎo)向，規(guī)模浩大的保障房建設(shè)必將加速，同時(shí)將從各個(gè)角度深刻地影響中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。

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